Certains marchés immobiliers sont plus vulnérables à un ralentissement que d’autres.
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Six des 10 comtés les plus vulnérables à un ralentissement se trouvent dans le New Jersey, selon un rapport spécial sur les risques liés au logement – qui a examiné les concentrations les plus élevées des marchés les plus à risque au premier trimestre 2022 – publié par ATTOM, une société immobilière société d’analyse de données. (Vous pouvez voir les taux hypothécaires les plus bas auxquels vous pourriez être admissible ici.)
Les comtés sont considérés comme vulnérables en fonction du pourcentage de maisons faisant l’objet d’une saisie, de la part dont les soldes hypothécaires dépassent les valeurs estimées des propriétés, du pourcentage des salaires locaux moyens requis pour payer les principales dépenses d’accession à la propriété sur les maisons unifamiliales à prix médian et taux de chômage. “Les marchés du logement avec une faible abordabilité et des taux de chômage relativement élevés, des prêts sous-marins et des activités de saisie pourraient être menacés si nous entrons dans une récession ou même si nous faisons face à un ralentissement plus modeste”, a expliqué Rick Sharga, vice-président exécutif de l’intelligence de marché chez ATTOM, dans un rapport.
Les plus vulnérables à un ralentissement | Moins vulnérable à un ralentissement |
Passaic, New Jersey |
Chittenden, Vermont |
Essex, New Jersey |
Benton, AR |
Atlantique, NJ |
Davidson, Tennessee |
Sussex, DE |
King, WA |
Kent, DE |
Shelby, AL |
DeKalb, IL |
Durham, Caroline du Nord |
Sussex, New Jersey |
Tippecanoe, IN |
Cumberland, New Jersey |
Olmstead, MN |
Will, IL |
Williamson, Tennessee |
Union, New Jersey |
Rutherford, Tennessee |
Sharga explique qu’un certain nombre de comtés du New Jersey figurent sur cette liste, car l’État “est endémiquement sujet à certains facteurs de risque, notamment des prix élevés, ce qui signifie qu’un pourcentage plus élevé du revenu du ménage est nécessaire pour conserver la propriété” et est entouré de New York. et Philadelphie, “dont les économies ont été touchées par la pandémie et il y a un débordement dans le New Jersey à cause de cela”.
Le New Jersey n’est pas le seul État avec un groupe de comtés vulnérables. En effet, ces trois États abritaient 34 des 50 comtés les plus vulnérables à un déclin potentiel, selon le rapport. Et sur les 50 comtés les plus à risque, huit se trouvaient dans la région métropolitaine de Chicago (Cook, De Kalb, Kane, Kendall, Lake, McHenry et Will), 6 se trouvaient dans le New Jersey, près de New York (Bergen, Essex, Ocean , Passaic, Sussex et Union, qui sont dans le New Jersey) et 10 ont été éparpillés dans toute la Californie (Butte, San Joaquin, Shasta, Solano, Fresno, Kings, Madera, Merced, Stanislaus et Kern).
Cette poignée de localités peut sembler géographiquement aléatoire parce que “le nord de la Californie rurale et les zones autour de New York et de Chicago n’ont pas grand-chose en commun, mais ils partagent une croissance des prix des maisons plus lente que la Sunbelt parce que leurs populations augmentent plus lentement”, dit Holden Lewis, expert immobilier et hypothécaire chez NerdWallet. Ajoute Jacob Channel, économiste principal chez LendingTree : « Les maisons dans les régions de Chicago et de New York, ainsi que les maisons dispersées dans de nombreuses régions de Californie, sont souvent relativement chères par rapport aux maisons dans d’autres parties du pays, et, à cause de cela, les gens dans ces régions peuvent avoir besoin d’étirer un peu plus leur budget pour pouvoir s’offrir une maison. (Vous pouvez voir les tarifs les plus bas auxquels vous pourriez avoir droit ici.)
Ceci, combiné à des perspectives incertaines quant à la manière dont les économies de ces régions se comporteront face à une inflation élevée continue et à une récession potentielle, signifie que les marchés du logement pourraient être plus vulnérables que la moyenne, selon les pros. “Bien sûr, les zones où les prix des maisons sont élevés peuvent encore avoir des marchés du logement très robustes, en supposant que d’autres aspects de leur économie, comme le chômage, sont faibles. Il est important de garder à l’esprit que ce n’est pas parce qu’il existe des indicateurs que le marché du logement d’une région pourrait être plus vulnérable qu’une autre que les marchés de ces régions sont au bord d’un effondrement majeur », a déclaré Channel.
Le rapport révèle que les principaux coûts d’accession à la propriété, tels que les versements hypothécaires, les taxes foncières et l’assurance sur les maisons unifamiliales à prix médian, ont consommé plus de 30 % des salaires locaux moyens dans 25 des 50 comtés les plus vulnérables aux problèmes du marché. Les pourcentages les plus élevés sur ces marchés étaient dans le comté de San Joaquin, en Californie, avec 48,9 % des salaires locaux moyens nécessaires pour les principaux coûts de propriété, le comté de Bergen, NJ, avec 48,3 % des salaires locaux moyens nécessaires et le comté de Solano, en Californie, avec 46,6 % des salaires locaux moyens. nécessaire pour les principaux coûts de propriété. Pour mettre cela en perspective, le rapport suggère qu’à l’échelle nationale, les dépenses importantes sur les maisons typiques vendues au premier trimestre de 2022 ont nécessité 26,3 % des salaires locaux moyens. (Vous pouvez voir les tarifs les plus bas auxquels vous pourriez avoir droit ici.)
Alors, qu’est-ce que tout cela pourrait signifier pour le marché du logement dans son ensemble et pour les acheteurs des comtés vulnérables ?
Channel souligne que le marché du logement dans son ensemble ne semble pas être exposé à un risque d’effondrement particulièrement élevé. “À l’heure actuelle, la plupart des données, comme le faible taux de défaillance hypothécaire du pays ou le montant record de capitaux propres sur lesquels les propriétaires sont assis, indiquent toujours que la majorité des propriétaires à travers le pays sont bien placés pour suivre leurs paiements et ne ‘t à risque sérieux de défaut de paiement sur leurs prêts », dit Channel.
Mais si vous cherchez à acheter ou à vendre dans un comté vulnérable, les pros disent qu’il est possible que vous voyiez des baisses de prix accrues sur les maisons et que les vendeurs soient plus disposés à négocier avec les acheteurs. «Cela pourrait conduire à de bonnes affaires pour ceux qui cherchent à acheter une maison, mais gardez à l’esprit que compte tenu de l’augmentation des prix dans de nombreuses régions en 2020 et 2021, les acheteurs peuvent encore avoir besoin de faire face à des prix élevés des maisons, même s’ils chutent. un peu », dit Channel.