Les promoteurs immobiliers chinois, dont Evergrande, très endetté, ont exploité une entreprise qui s’appuyait sur la vente d’appartements avant leur achèvement. Sur la photo, un développement Evergrande à Pékin le 6 janvier 2022.
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BEIJING – Le marché immobilier chinois a désespérément besoin d’un regain de confiance, ont déclaré des analystes, après que des informations faisant état d’acheteurs de maisons interrompant les paiements hypothécaires ont secoué les actions bancaires et suscité des inquiétudes quant à une crise systémique.
La taille des hypothèques n’est pas aussi inquiétante que l’impact des derniers événements sur la demande et les prix de l’un des plus grands actifs financiers en Chine : le logement résidentiel.
“Il est essentiel que les décideurs politiques rétablissent rapidement la confiance dans le marché et coupent le circuit d’une éventuelle boucle de rétroaction négative”, ont déclaré dimanche l’économiste en chef de Goldman Sachs pour la Chine, Hui Shan, et une équipe.
La semaine dernière, une augmentation du nombre d’acheteurs de maisons ayant interrompu leurs paiements hypothécaires a incité de nombreuses banques chinoises à annoncer leur faible exposition à ces prêts. Mais les valeurs bancaires ont chuté. Les acheteurs protestaient contre les retards de construction des appartements qu’ils avaient payé avant l’achèvement, comme c’est souvent le cas en Chine.
« S’ils sont laissés à eux-mêmes, davantage d’acheteurs pourraient cesser de payer des hypothèques, [further] grevant les flux de trésorerie des promoteurs immobiliers, ce qui, à son tour, pourrait entraîner davantage de retards de construction et d’arrêts de projets”, indique le rapport Goldman.
L’incertitude “atténue le désir des ménages d’acheter des maisons à ces promoteurs qui ont sans doute le plus besoin des ventes”, ont déclaré les analystes.
Après deux décennies de croissance fulgurante, les promoteurs immobiliers chinois ont eu plus de mal à rester à flot sous la répression de Pékin contre la forte dépendance des entreprises à l’endettement pour leur croissance. Des développeurs très endettés comme Evergrande Group en défaut à la fin de l’année dernière.
Les problèmes financiers persistants des promoteurs ainsi que les restrictions de Covid ont retardé les projets de construction, poussant les acheteurs de maison à mettre leur propre crédit en danger en suspendant leurs versements hypothécaires.
Le nombre de projets immobiliers concernés a plus que triplé en quelques jours pour atteindre plus de 100 au 13 juillet, selon Jefferies.
C’est un minuscule 1% du solde hypothécaire total en Chine, selon les analystes.
Dans l’ensemble des banques couvertes par Goldman Sachs, l’exposition moyenne à l’immobilier, y compris les hypothèques, n’était que de 17%, ont écrit les analystes des services financiers de la société dans un rapport la semaine dernière.
“Nous considérons que ce risque hypothécaire concerne davantage la volonté des ménages, plutôt que leur capacité, à effectuer des versements hypothécaires”, indique le rapport, “car les promoteurs ont retardé la construction de propriétés compte tenu des difficultés de refinancement”.
Mais si davantage d’acheteurs refusent de payer leur hypothèque, le mauvais sentiment réduirait la demande – et théoriquement les prix – dans un cercle vicieux.
Cela a suscité des appels pour renforcer la confiance.
“Au second semestre 2022, il n’y a aucun espoir de rebond rapide du secteur immobilier, et il continuera de freiner la croissance économique”, a déclaré Gary Ng, économiste senior, Natixis CIB Asia Pacific. “L’antidote est de redonner confiance aux acheteurs et aux promoteurs immobiliers, mais cela s’est avéré être une tâche difficile.”
L’arrêt des paiements hypothécaires est une mesure extrême qui ne devrait pas devenir une pratique courante, d’autant plus qu’il existe des procédures légales pour remédier aux retards dans l’achèvement des appartements, a déclaré Qin Gang, directeur adjoint de l’institut de recherche immobilier chinois ICR.
Il a cité des conversations avec des dirigeants de l’industrie en disant que les rapports d’arrêt de paiement sont très défavorables au maintien de la reprise du secteur immobilier.
Normalement, si les promoteurs ne livrent pas les appartements dans le délai convenu, les acheteurs peuvent demander la résiliation de leurs contrats d’achat, ont déclaré les analystes immobiliers de Goldman Sachs dans un rapport la semaine dernière.
Les analystes ont déclaré que l’approbation prend généralement trois mois et que le promoteur devra restituer l’acompte et les versements hypothécaires effectués à l’acheteur, y compris les intérêts. Le paiement hypothécaire restant devrait aller aux banques, selon le rapport.
Un creux de six ans en plans d’achat de maison
La demande de maisons neuves a déjà chuté.
Une enquête trimestrielle de la Banque populaire de Chine a révélé en juin que seulement 16,9 % des résidents prévoyaient d’acheter une maison au cours des trois prochains mois, le plus bas depuis 16,3 % au troisième trimestre de 2016.
Plus tôt cette année, la banque centrale a fait un pas important vers la relance du marché immobilier en abaissant le taux hypothécaire. De nombreuses villes ont assoupli leurs politiques au cours des derniers mois pour soutenir les achats de maisons.
Mais depuis avril, les ventes immobilières ont chuté de 25 % ou plus par rapport aux niveaux de l’an dernier, selon les données de Wind Information.
Le prix moyen dans 100 villes chinoises a à peine augmenté au cours de l’année dernière, bien que les prix dans les grandes villes comme Pékin et Shanghai aient augmenté à deux chiffres, reflétant la divergence de la demande, selon Wind Information.
Appels pour achever et livrer des appartements
Toute politique pouvant assurer la livraison de logements serait utile, a déclaré Bruce Pang, économiste en chef et responsable de la recherche, Grande Chine, JLL. Il a déclaré que les banques ont une exposition limitée aux projets de construction inachevés et ont la capacité de restaurer la confiance du marché.
Dai Xianglong, ancien chef de la Banque populaire de Chine, a déclaré samedi que La Chine ne connaîtrait pas quelque chose comme la “crise des prêts hypothécaires à risque” de 2007 aux États-Unis. et suggéré des mesures pour renforcer la confiance dans le secteur immobilier et stabiliser les prix des logements. C’est selon un rapport des médias d’État.
Mais même soutenu par l’État Securities Times la semaine dernière a soulevé le spectre du risque financier systémique dans un article qui encourageait les gouvernements locaux et les promoteurs à livrer les maisons à temps.
“Les pertes sur créances liées aux prêts hypothécaires sont minimes et les soldes concernés sont actuellement faibles dans la plupart des banques nationales chinoises”, a déclaré Harry Hu, directeur principal de S&P Global Ratings, dans un communiqué.
“Mais une pression à la baisse pourrait se développer si la dernière suspension des remboursements hypothécaires par certains groupes de résidents en Chine n’est pas bien gérée et se manifeste par des risques pour le système”, a déclaré Hu.
Le journal officiel du régulateur chinois des banques et des assurances a publié dimanche des avertissements similaires et poussé à soutenir la livraison d’appartements et le financement de l’industrie immobilière.
Sans le frein du secteur immobilier, le PIB chinois aurait pu croître de 3 % au deuxième trimestre contre 0,4 % de croissance annoncé vendredi, selon l’analyse de Goldman Sachs.