Un panneau est affiché devant une maison à vendre le 14 juillet 2022 à San Francisco, en Californie. Le nombre de maisons à vendre aux États-Unis a augmenté de 2% en juin pour la première fois depuis 2019.
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La hausse des taux hypothécaires et l’inflation dans l’ensemble de l’économie ont entraîné une forte baisse de la demande de logements en juin, forçant les prix des maisons à se refroidir.
Les prix des maisons sont toujours plus élevés qu’il y a un an, mais les gains ont ralenti au rythme le plus rapide jamais enregistré en juin, selon Black Knight, une société de logiciels, de données et d’analyses hypothécaires qui a commencé à suivre cette mesure au début des années 1970. Le taux annuel d’appréciation des prix a diminué de deux points de pourcentage, passant de 19,3 % à 17,3 %.
Les hausses de prix sont encore fortes en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Le marché du logement connaît une grave pénurie depuis des années. La forte demande pendant la pandémie de coronavirus l’a exacerbé.
Même lorsque les prix des maisons se sont effondrés de façon spectaculaire pendant la récession de 2007-09, le ralentissement le plus fort sur un mois était de 1,19 point de pourcentage. Les prix ne devraient pas chuter à l’échelle nationale, étant donné le raffermissement global du marché de l’habitation, mais la hausse des taux hypothécaires fait certainement des ravages.
Le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans a franchi la barre des 6 % en juin, selon Mortgage News Daily. Il est depuis retombé dans la fourchette inférieure de 5 %mais cela reste nettement supérieur à la fourchette de taux de 3 % au début de cette année.
“Le ralentissement a été généralisé parmi les 50 principaux marchés au niveau métropolitain, certaines zones connaissant un refroidissement encore plus prononcé”, a déclaré Ben Graboske, président de Black Knight Data & Analytics. “En fait, 25% des principaux marchés américains ont vu leur croissance ralentir de trois points de pourcentage en juin, quatre d’entre eux ayant ralenti de quatre points ou plus au cours de ce seul mois.”
Pourtant, bien qu’il s’agisse du refroidissement le plus marqué jamais enregistré à l’échelle nationale, le marché devrait encore connaître six mois de ce type de ralentissement pour que la croissance des prix revienne aux moyennes à long terme, selon Graboske. Il calcule qu’il faut environ cinq mois pour que l’incidence des taux d’intérêt se reflète pleinement dans les prix des maisons.
Les marchés qui connaissent les baisses les plus fortes sont ceux qui avaient auparavant les prix les plus élevés du pays. La valeur moyenne des maisons à San Jose, en Californie, a chuté de 5,1 % au cours des deux derniers mois, la plus forte baisse de tous les principaux marchés. Cela a coupé 75 000 $ sur le prix.
À Seattle, les prix ont baissé de 3,8 % au cours des deux derniers mois, soit une réduction de 30 000 $. San Francisco, San Diego et Denver complètent les cinq premiers marchés avec les plus fortes baisses de prix.
Le refroidissement des prix coïncide avec une forte augmentation de l’offre de maisons à vendre, en hausse de 22 % au cours des deux derniers mois, selon Black Knight. Les stocks sont cependant toujours inférieurs de 54 % aux niveaux de 2017-2019.
“Avec une pénurie nationale de plus de 700 000 inscriptions, il faudrait plus d’un an de telles augmentations record pour que les niveaux d’inventaire se normalisent complètement”, a déclaré Graboske.
Les baisses de prix n’affecteront pas le propriétaire moyen autant qu’elles l’ont fait pendant la grande récession, parce que les propriétaires ont aujourd’hui beaucoup plus de capitaux propres. Une souscription serrée et plusieurs années de forte appréciation des prix ont fait que les niveaux de valeur nette des maisons ont atteint des sommets records.
Malgré cela, la forte demande sur le marché ces derniers temps pourrait poser problème à certains. Environ 10% des propriétés hypothéquées ont été achetées au cours de la dernière année, de sorte que les baisses de prix pourraient amener certains emprunteurs à baisser considérablement leurs positions en actions.