Si vous avez prêté attention au marché immobilier américain, vous avez probablement vu de plus en plus de mots comme « correction » et « récession ».
Plus tôt cette semaine, le PDG de la National Association of Home Builders, Jerry Howard, a mis en garde contre “Varney & Co” de Fox Business. d’une «période difficile» à venir pour les constructeurs de maisons alors que les données continuent de montrent que le marché national du logement ralentit.
Et alors que la confiance des constructeurs de maisons chute – atteignant son plus bas niveau depuis mai 2022, selon l’indice du marché du logement NAHB / Wells Fargo publié lundi – Howard a déclaré que les perspectives semblaient sombres.
“Au cours des sept derniers mois consécutifs, il a baissé et c’est une énorme baisse – et je pense que tout ce qu’il dit est:” Quelqu’un fait quelque chose ou nous allons entrer en récession “”, a déclaré Howard sur” Varney & Co.”
Puis, mercredi, Fortune a déclaré que le marché du logement entrait dans une « récession » ou se « contractait » alors que la construction de maisons ralentit et que l’inventaire des maisons existantes augmente alors que la hausse des taux hypothécaires étrangle la demande.
Alors, à quoi ressemble la « récession » du logement d’aujourd’hui ? Non, nous ne sommes pas en territoire de “Grande Récession” comme après l’éclatement de la bulle immobilière de 2006 et l’effondrement des pratiques de prêt risquées des banques, provoquant la chute de l’économie mondiale.
Au contraire, dans le contexte actuel – après plus de deux ans de ce qui semblait être une demande de logements insatiable après que la pandémie de COVID-19 a envoyé le marché dans une frénésie, en particulier en Occident – la « récession » ressemble beaucoup plus à une « correction », ce qui pourrait être une bonne nouvelle pour les acheteurs de maison s’ils espèrent que la croissance des prix se stabilisera ou même diminuera peut-être.
Le dernier indicateur du marché immobilier américain
« Le pic d’euphorie est derrière nous. Nous rendons une partie de l’euphorie (des prix des maisons) qui régnait sur tous les marchés du logement », a déclaré à Fortune Rick Palacios Jr., responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, qui conseille à la fois les constructeurs et les investisseurs.
Dans tout le pays, même si nous sommes à mi-chemin de la haute saison des achats d’été, les ventes de maisons de cette année ont chuté par rapport aux niveaux de 2021. Juin a enregistré le plus de ventes de maisons de tous les mois jusqu’à présent cette année, dépassant mai de 4,7%, mais elles ont tout de même chuté de près de 18% par rapport aux chiffres de juin 2021, selon Rapport national sur le logement de juin de RE/MAX sorti cette semaine.
Par les chiffres : L’inventaire national s’agrandit. Il a gonflé pour un troisième mois consécutif en juin – une “énorme” augmentation de 34,1% par rapport à mai et de 27,5% par rapport à l’année dernière, indique le rapport RE / MAX.
Pendant ce temps, la croissance des prix ralentit, mais elle ne s’est pas arrêtée. Alors que le prix de vente médian aux États-Unis de 428 000 $ est en hausse de 11 % d’une année sur l’autre, il n’a augmenté que de 0,6 % par rapport à mai.
Ce qu’ils disent: « Le marché évolue vers un meilleur équilibre, notamment avec les gains de stocks et le ralentissement de l’appréciation des prix. Les dernières années ont été l’une des périodes les plus compétitives de tous les temps pour les acheteurs – et nous voyons enfin les conditions s’assouplir », a déclaré Nick Bailey, président et chef de la direction de RE / MAX dans un communiqué préparé.
Bailey a déclaré que cela était en partie dû à des taux hypothécaires plus élevés au milieu de la bataille de la Réserve fédérale contre l’inflation, “mais ce qui est encore plus important est l’augmentation des inscriptions après plusieurs années de ventes instantanées et de faibles stocks”.
Pour les marchés du logement qui ont brillé particulièrement pendant la pandémie alors que les Américains réévaluent leur vie et recherchent plus d’espace à des prix inférieurs, nous voyons vraiment l’impact, en particulier l’Occident.
Des États comme l’Idaho, l’Arizona, le Nevada et, oui, l’Utah sont au point zéro pour ces dynamiques changeantes du marché du logement – et ils montrent déjà des signes de ce que cette « récession », « correction » ou « contraction » pourrait signifier.
Marchés « pétillants » dans l’Ouest : Boise, Idaho
L’Occident est plein de ce que la Fortune a inventé des marchés régionaux « pétillants »ou les zones qui ont vu la demande grimper en flèche après COVID-19 a déclenché une frénésie pour le logement c’était plus spacieux et plus abordable que les grandes villes comme San Francisco, Seattle ou New York.
Le grand bénéficiaire de la ruée vers le travail à domicile sur le logement a été «sans aucun doute Boise», a écrit Fortune, où les prix des maisons ont grimpé de 53%. “Vous pourriez même l’appeler l’enfant de l’affiche de le boom immobilier pandémique.”
L’Utah n’était pas loin derrière, et les prix des logements augmentaient déjà rapidement alors que l’État à croissance rapide était aux prises avec une année pénurie de logements avant même la pandémie.
Mais maintenant, cette «lune de miel» d’achat de maison de travail à domicile, comme l’a dit Fortune, est terminée. La hausse des taux hypothécaires a en effet tempéré la demande, en particulier à Boise, où les ventes de maisons ont chuté de 28 % d’une année sur l’autre et les stocks ont bondi de 161 % cette année. Les estimations de Zillow montrent également que le prix de vente médian des maisons de Boise a en fait chuté de 3,5 % en juin.
Et maintenant? “Cette chute à Boise ne fait que commencer”, a rapporté Fortune, selon Palacios, dont la société prévoit que les prix des maisons vont devenir négatif à Boise d’une année sur l’autre en décembre. « Pour que cela se produise, Boise devrait non seulement perdre tous ses gains de 2022 – ce qui commence déjà à se produire – mais aussi tomber sous son prix de décembre 2021. »
“Vous pourriez faire valoir que sur de nombreux marchés immobiliers, les derniers 10 % de l’appréciation du prix de l’immobilier étaient purement ambitieux et irrationnels, et cela se répercutera très rapidement”, a déclaré Palacios à Fortune. “C’est exactement ce que nous voyons tous en ce moment.”
Nevada: Le marché immobilier de Las Vegas est également durement touché. Son marché du logement est en tête de la liste de juin de RE / MAX pour les marchés avec la plus forte augmentation d’une année sur l’autre de l’offre de maisons en mois – en hausse de plus de 208%.
Utah: Le marché de Salt Lake City est juste derrière Las Vegas en tant que marché n ° 2 avec la plus grosse augmentation de l’offre de maisons en mois. Les stocks ici ont augmenté de plus de 196 %, et pourtant les transactions de clôture ont chuté de plus de 27 %, selon RE/MAX.
Arizona: En troisième place? Phoenix, qui a vu une augmentation de 187% de l’offre de maisons de ses mois. En quatrième place, Bozeman, Montana, a vu ses stocks augmenter de 185,5 %.
Où va le marché ?
Moody’s Analytics a prédit que les prix des maisons aux États-Unis se stabiliseront à cette époque l’année prochaine, tandis que les marchés du logement « surévalués » comme Boise pourraient voir des baisses de prix allant jusqu’à 10 % au cours de la prochaine année. Si l’économie entre en récession, Moody’s Analytics prédit que les prix de l’immobilier aux États-Unis pourraient en fait baisser de 5 % et que des marchés comme Boise pourrait voir des baisses de plus de 20%Fortune a rapporté.
John Burns Real Estate Consulting a une projection plus cynique, prédisant que les prix des maisons aux États-Unis chuteront en 2023 et en 2024, avec les plus fortes baisses de prix à Boise ; Phénix; Nashville, Tennessee; West Palm Beach, Floride; Las Vegas; Port Sainte-Lucie, Florid ; Riverside, Californie; Fort Myers, Floride ; Austin ; et Visalia, Californie, rapporte Fortune.
L’Utah est-il surévalué ? Bien que Moody’s Analytics ne considère pas les marchés régionaux de l’Utah comme surévalués comme Boise, ils sont toujours sur leur radar. Le marché régional d’Ogden est surévalué de plus de 50 %, selon l’analyse de Fortune des données de Moody’s, le marché du comté de Salt Lake est surévalué de 32 % et Provo-Orem est surévalué de 20 %.
Alors que les ventes ralentissent également ici dans l’Utah, l’État est toujours aux prises avec une pénurie de logements qui a des experts du logement ici disant qu’il serait difficile d’imaginer une baisse spectaculaire des prix – mais comme le marché ralentit et que les ventes ont chuté, il est possible que nous puissions voir les prix au moins se stabilisent ou au moins fléchissent légèrement.
Une grande part de Les vendeurs de maisons de l’Utah réduisent déjà leurs prix à mesure qu’ils s’adaptent aux points de rupture des acheteurs et les ventes continuent de chuter. Juin a marqué le 13e mois consécutif que les ventes du comté de Salt Lake ont chuté d’une année sur l’autre. Si le marché atteint 18 mois, les baisses de prix réelles semblent plus probables.