Les vendeurs de maisons réduisent de plus en plus leurs prix demandés, car les acheteurs, contraints par des taux hypothécaires plus élevés et l’inflation globale, sont devenus moins disposés à se lancer sur le marché du logement à tout prix.
Le nombre croissant de baisses de prix, une tendance qui apparaît dans les données du sud de la Californie et de tout le pays, est l’un des signes les plus forts à ce jour que le marché auparavant brûlant, alimenté par des taux hypothécaires bas et des guerres d’enchères au comptant, se refroidit. .
Les réductions de prix ne signifient pas valeurs globales de la maison sont en baisse. Dans le sud de la Californie et dans l’ensemble des États-Unis, ils représentent une minorité d’annonces, et la plupart des maisons se vendent toujours plus cher que le prix affiché.
Les experts de l’industrie, pour l’instant, ne voient pas un plongeon venir sur le marché du logement, catapulté à des prix record au cours des deux premières années de la pandémie, car de nombreuses personnes ont cherché plus d’espace et avaient de nouvelles économies à dépenser.
Les valeurs pourraient baisser légèrement, selon certains experts, si les actions de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation font grimper les taux d’intérêt hypothécaires de manière significative – ou font basculer l’économie dans la récession.
Pour les acheteurs, le marché se sent déjà très différent de la concurrence frénétique d’il y a plusieurs mois.
“Le marché n’est plus le même qu’il y a un mois”, a déclaré Lindsay Katz, un agent de Los Angeles chez Redfin, la société de courtage.
Sur Covello Street à Van Nuys, le propriétaire d’une maison de quatre chambres a récemment réduit le prix de 50 000 $ à 949 900 $ après que la maison des années 1950 soit restée sur le marché pendant trois semaines.
D’autres maisons de la région affichent des réductions de prix encore plus importantes : une réduction de 78 000 $ pour une maison de deux chambres et une maison avec un logement accessoire d’abord cotée à 1 million de dollars maintenant en vente à 860 000 $ – une réduction de prix de 140 000 $.
Katz ne représente pas les annonces de Van Nuys, mais a également dû récemment réduire le prix d’une maison de quatre chambres à Woodland Hills de 40 000 $.
L’explication de ce changement radical est simple, selon les experts immobiliers. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont envolés ces derniers mois, rendant rapidement le logement beaucoup plus cher.
Les versements hypothécaires mensuels pour une maison au même prix s’élèvent maintenant à des centaines de dollars – parfois plus de 1 000 $ – de plus qu’au début de l’année, lorsque les taux se situaient autour de 3 %.
Le changement a placé certains acheteurs dans des fourchettes de prix entièrement nouvelles et en a complètement exclu d’autres.
“J’ai des acheteurs qui sont maintenant en quelque sorte au point mort”, a déclaré Yolanda Cortez, agent de la région de Los Angeles chez Century 21 Realty Masters.
Certains cherchaient déjà des maisons dans la région de Los Angeles au sommet de leur budget.
Mais après la hausse des taux d’intérêt, a déclaré Cortez, ils ne peuvent désormais s’offrir qu’une maison dans les vallées Antelope ou Victor, des communautés du haut désert à plus de 60 miles du centre-ville de Los Angeles, un non-partant “parce qu’ils travaillent dans la région de Los Angeles”.
En conséquence, moins de maisons sont bloquées, les stocks augmentent et les vendeurs commencent à réagir.
La part des maisons mises en vente qui ont subi les récentes baisses de prix a plus que doublé depuis l’an dernier. Au cours des quatre semaines qui se sont terminées le 5 juin, 16,2% des annonces dans le comté de LA ont eu au moins une baisse de prix, contre 7,5% au cours de la même période l’année dernière, selon les données de Redfin.
Dans les comtés d’Orange, de Riverside et de San Bernardino, la part des baisses de prix a atteint plus de 20 % des inscriptions, contre environ 7 % un an plus tôt.
Dans tout le pays, il n’y a pas eu autant de baisses de prix depuis 2019. Les maisons à vendre à Los Angeles et dans les comtés d’Orange n’ont pas connu ce nombre de baisses de prix depuis fin 2018 – la dernière fois que les taux hypothécaires ont grimpé en flèche. Dans l’Inland Empire, les réductions de prix sont à un niveau record dans un ensemble de données qui a commencé en 2015.
Malgré le ralentissement, les agents affirment qu’il y a encore de nombreux acheteurs désireux et que le nombre de maisons à vendre reste bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie, les guerres d’enchères continuant d’éclater pour les meilleures propriétés.
Tregg Rustad, un agent de Rodeo Realty, a déclaré qu’il y a deux semaines, son client avait soumis une offre sur une maison de Silver Lake qui était de plusieurs centaines de milliers de dollars supérieure au prix demandé.
“L’acheteur ne l’a pas compris”, a-t-il dit, notant qu’il avait vu des guerres d’enchères similaires à Santa Monica et Hancock Park.
Pourtant, il y a eu un changement marqué dans l’environnement pour les acheteurs potentiels, et d’autres changements sont en cours à mesure que les baisses de prix deviennent plus courantes.
Au cours des deux dernières années, de nombreux vendeurs ont ignoré les offres à moins que les acheteurs ne renoncent à certaines éventualités, en particulier l’éventualité d’une évaluation qui permet à un acheteur de se retirer si une évaluation est faible.
Désormais, les acheteurs peuvent laisser ces éventualités en place et voir leurs offres prises au sérieux, a déclaré l’agent immobilier Derek Oie, fondateur de Movement Real Estate dans l’Inland Empire.
Les acheteurs “ne sont pas dans le siège du conducteur”, a déclaré Oie. “Mais ils ne sont plus dictés.”
Carl Izbicki, agent immobilier chez RE / MAX Estate Properties à Los Angeles, a déclaré que les maisons qui recevaient environ 15 à 25 offres en recevaient désormais trois à cinq.
Lorsque le marché était en feu, l’un des clients d’Izbicki, un couple, a perdu environ huit maisons malgré des enchères bien supérieures au prix demandé. La semaine dernière, Izbicki leur a envoyé une liste de propriétés qui sont sur le marché depuis plus de 30 jours.
“S’ils aiment l’une de ces maisons, nous allons offrir moins”, a-t-il déclaré.
Dans une interview quelques jours plus tard, Izbicki a déclaré que le couple avait fait exactement cela, offrant environ 40 000 $ de moins que le prix demandé pour une maison de trois chambres à Van Nuys cotée à 789 000 $. Ils attendent une réponse.
Michael Simonsen, fondateur de la société de données immobilières Altos Research, a déclaré que bien que certains acheteurs soient désormais hors de prix, d’autres ont probablement interrompu leurs recherches pour d’autres raisons.
À mesure que les stocks augmentent, même ceux qui peuvent encore acheter choisissent de ne pas le faire, créant en quelque sorte une prophétie de ralentissement auto-réalisatrice.
“Les acheteurs savent qu’ils peuvent peut-être attendre jusqu’à l’été et avoir plus de choix”, a déclaré Simonsen.
Malgré la prévalence accrue des baisses de prix, de nombreux analystes ne prédisent pas que la valeur réelle des maisons du sud de la Californie chutera bientôt – en l’absence de récession.
Après avoir tenu compte des réductions de prix, la plupart des vendeurs inscrivent toujours leurs maisons à des prix plus élevés qu’il y a un an, et en moyenne, les maisons se vendent toujours au-dessus du prix catalogue, a déclaré Taylor Marr, économiste chez Redfin.
Dans le comté de Los Angeles, le prix catalogue médian initial – le prix à la première inscription – pour les quatre semaines qui se sont terminées le 5 juin était de 9% supérieur à ce qu’il était à la même période l’an dernier, tandis que la baisse de prix moyenne – qui se produit de plus en plus mais toujours un nombre minoritaire d’inscriptions – était de 5%, selon Redfin.
Les experts ont déclaré que certaines des récentes baisses de prix provenaient probablement de vendeurs trop pressés qui ont fixé le prix de leurs propriétés bien au-dessus de la valeur marchande pour profiter de ce qui était jusqu’à récemment un marché très chaud.
Pour se prémunir davantage contre les baisses de valeur, les propriétaires qui n’ont pas besoin de vendre peuvent choisir de ne pas le faire dans un marché en ralentissement.
Izbicki, par exemple, vient de baisser le prix d’un condo de deux chambres à Palms de 24 000 $. Si personne ne propose près du nouveau prix catalogue de 824 000 $, il a déclaré que son client prévoyait de le louer à la place.
De nombreux analystes prédisent que les prix des maisons continueront d’augmenter cette année, mais d’un pourcentage plus faible qu’ils ne le font actuellement.
L’une des prévisions les plus optimistes provient de John Burns Real Estate Consulting, qui a prédit le mois dernier que d’ici décembre 2022, les prix des maisons dans le sud de la Californie auront augmenté d’environ 20 % par rapport à l’année précédente, un ralentissement marqué par rapport à environ 20 %. gagner en mai.
La société de conseil a prédit que les prix des maisons baisseraient alors d’un chiffre moyen à un chiffre en 2023 et 2024, les efforts de la Fed pour lutter contre l’inflation poussant l’économie dans la récession.
Cependant, le marché pourrait encore se transformer. Après un rapport vendredi qui a montré que l’inflation s’est accélérée, davantage d’économistes s’attendent maintenant à ce que la Réserve fédérale cette semaine augmente les taux d’intérêt plus que ce qui avait été largement prévu, ce qui pourrait faire grimper encore les taux hypothécaires.
Lundi, en partie en prévision d’une Fed plus agressive, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à 30 ans a atteint 6,18 %, contre 5,5 % le lundi précédent, selon Mortgage News Daily.
Rick Palacios Jr., directeur de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, a déclaré que la société de recherche débattait de l’opportunité d’ajuster ses prévisions à la baisse en raison du bond des taux hypothécaires au-dessus de 6%.
Déjà, “il n’y a pas une tonne d’acheteurs”, a déclaré Heather Presha, un agent de Keller Williams spécialisé dans le sud de Los Angeles. “Je ne serais pas surpris qu’à la fin de l’année, nous soyons à mi-chemin d’un marché d’acheteurs.”
Le Times a produit un guide pour aider les acheteurs d’une première maison à naviguer sur le marché. Découvrez la grande chasse à la maison SoCal ici. Une version imprimée abrégée est disponible à l’achat ici.
Cette histoire est apparue à l’origine dans Temps de Los Angeles.